２．不動産売買契約
不動産の売買では、売主と買主が対等の立場で契約を締結します。したがって、いったん、契約書を作成すると、それ以降の取引は契約書の記載内容に従って進められ、将来取引について紛糾が生じたときも、原則として契約書に基づいて解決されることになります。契約に際しての主な留意点は次のようなものですが、自分で内容を十分確認してから契約することが大切です。
事前説明を受ける
買いたい物件が決まったら、まず「重要事項説明書」による説明を受けます。業者は買主に対して、契約する前までに、取り引きする物件について一定の重要な事項を記載した書面「重要事項説明書」を宅地建物取引主任者から交付させ、それを説明させなければならないことになっていますので、必ず契約前にもらい、自分で確かめたいこと、疑問のことなどを遠慮なく質問し、その説明をよく理解したうえで、取り引きするか否かを決めましょう。
重要事項説明書
一般の人が土地や建物を取引きするのは、一生に何度もあるわけではありません。しかも、複雑な不動産関係の知識がなく、細部まで十分に物件を調査する余裕もないのが普通です。そのため、宅地建物取引業法では、売買契約をするまでに、業者は買主に対して一定の事項を書類にして説明しなければならないと定めています。この書類は、宅地建物取引主任者の資格を持っている人が作成し、説明しなければなりません。これが重要事項説明書です。重要事項説明書は買主が物件の概要を知るための大切な書類で、これによって買うか買わないかの判断をします。また後日の証拠にもなる重要な書類です。重要事項説明書には次の内容が記載され、必ず宅地建物取引主任者の氏名、捺印があり、免許の登録番号が書かれています。
（ア）対象物件に関する事項
（イ）取引き条件に関する事項
かなり難解なところもありますが、よく読み、不明な点があれば納得のいくまで質問してください。また、あなたが現地で確認した物件状況と違っているときは詳しい説明を求めましょう。土地や中古住宅の場合は特に権利関係に注意しましょう。登記簿謄本を提出させて、重要事項説明書の記載内容と照合します。この場合、登記簿謄本の発行日付にも注意が必要です。登記簿謄本の発行日後に他人の権利が設定されていることもありえるからです。
契約は、重要事項説明書をよく検討してからです。
現地調査のポイント
- 最寄りの駅やバス停などの交通検閲
- 日照や交通騒音などの地域の環境
- 地形、地盤や隣地との境界などの敷地や建物の状態
- 買い物や病院など日常生活で利用する施設
- 電気、ガス、上下水道などの給排水施設
- 業者の説明と現地の状況に食い違いがないか
契約書をチェックする
契約書は売買契約の基本となるものです。事前に契約書のコピーをもらって十分にチェックしましょう。
売買契約書には、一般に次のことが記載されています。
- 物件の表示（所在地、建物の構造、面積など）
- 売買価格
- 手付金の額と性質（解約のとき手付金はどうなるか）
- 代金の支払時期（中間金の支払いなど）
- 物件の引渡しと登記の時期
- 契約解除の場合の違約金
- 危険負担（火災などが起きたときの負担者）
- 瑕疵担保責任（隠れた瑕疵があったときの責任者）
- アフターサービス
- 公租公課の負担（固定資産税の負担開始時期など）
- ローン条項（住宅ローンの借入先、借入金など）
- 特約条項（買換えの場合の取扱いなど）
契約書は売買契約の基本になるものです。契約書の案を事前にもらって、十分にチェックしましょう。
もし、不明な点があれば理解できるまで質問しましょう。
手付金等の種類
売買契約においては、一般に「手付金」や「内金」等とよばれていますが、契約締結において支払われる金銭は、主に次のようなものです。
申込証拠金、予約金
不動産の売買においては、売買契約を締結する際に「手付金」を支払うのが一般的ですが、売買契約前の物件の申込みにあたっては、「申込証拠金」を支払うように求められることもあります。分譲広告に「お申込金○○万円とご印鑑をご用意ください。」とあるのがその例です。この申込証拠金というのは、申込みの際に買主が売主に支払う金銭のことで、買主の申込みが真剣であることを証明したり、また、申込み順位を確保したりするために行われるものです。申込証拠金は、原則として契約が成立したときは手付金の一部に充当し、申込みを撤回したら返してもらえるものですが、契約書は作成していないけれども売買契約それ自体は成立していて、手付金として授受されることもあります。
手付金
手付金の法律上の性質には次の3種類があります。第一は、契約成立を証明する「証約手付」、第二は、契約当事者の一方が履行に着手するまで「手付金流し」または「手付金倍返し」によって契約を解除できる「解除手付」、第三は、契約当事者の一方が違約したとき違約金に充当される「違約手付」であり、民法では当事者が特にどの手付けとすると決めなかったときは「解約手付」であるとしています。一方、宅地建物取引業法では、売主が業者であるときは、手付金はすべて「解約手付」であると決められており、またその額は物件価額の2割以下と定めています。契約にあたって、買主から売主に対して手付金を支払うと、売主または買主は、その相手方が契約の履行に着手するまでの間で奉れば、手付金の放棄（買主）または手付金の倍返し（売主）により、いつでも契約を解除することができます。なお、手付金は、契約の履行に着手したときには、売買代金に充当されます。また、契約の履行に着手してからは、手付金放棄による契約の解除が出来なくなります。
内金
手付金とまぎらわしいものに「内金」があります。これは、中間金とも呼ばれ、手付金の支払い後、残金の最終支払までの間に支払われるものです。内金として支払われたときは、代金の一部前払いにすぎず手付金とは異なります。手付金か内金か、また解除権があるかどうかは、これを授受するときに「はっきり」させておくことが大切です。なお、買主が手付金以外に内金を支払ったとき、売主は手付解除ができなくなります。
手付金等の保全措置
マンションや建売住宅等の不動産を購入する場合に、買主は物件を引渡される前に手付金や内金として代金の一部を支払うのが一般的です。そこで、もし分譲業者が倒産したら、買主は物件の引渡しを受けられなくなるうえに、支払い済みの代金も取戻せず、思わぬ損害を受けることになります。このような損害を防止するため、宅地建物取引業法では、手付金等の保全措置を講じることを義務づけています。
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